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房屋重建萬一中途停工怎麼辦?
1.透過適當控管,由建經公司負責工程進度查核、營建管理、專戶控管、財務稽核,並按工程進度撥付每期工程款,可避免無法完工之風險。

2.工程款撥付按實際完成進度撥付90%,10%保留款於工程完成驗收後、再行支付予營造廠。

3.要求營造商應提供10%銀行履約保證金、及同等級之營造商為連帶保證。

4.承造商藉故停工或進度落後達10%以上時,經催告後仍未於一定期限復工時,則由建經公司逕行接管,另行委任其他營造商繼續興建完工至交屋。

5.契約中明定:承造人(營造商)應出具拋棄民法第513條之法定抵押權同意書及變更承造人同意書,承造人如有違反契約約定時,定作人得逕行變更承造人。前述情形發生時,原承造人並應拋棄民法第270條之抗辯權,不得主張任何權利。
如何確保不會住到輻射鋼筋、或海砂屋?
以下的方式可以確保施工品質,例如:營建工程進行時,鋼筋進場前皆需出示證明、混凝土灌漿同時進行氯離子抽驗、嚴格要求按照圖說及規範施工等。
可以按實際完成進度撥付90%工程款,保留10%工程款於完成驗收後、再支付予營造廠。

如果您對目前居住的房屋有疑慮,可以聯絡以下專業檢測單位:
海砂屋 工研院工業材料研究所 / 電話 : 0800-45-8899 / 地址 : 新竹縣竹東鎮中興路4段195號
輻射屋 行政院原子能委員會 / 電話 : 0800-076-678 / 地址 : 台北縣永和市成功路1段80號2~8樓
信託專戶要如何控管?
信託最主要的精神在於確保資金專款專用。其控管方式如下:

1.信託期間內,住戶所繳納的前期費用、銀行建築融資、住戶自籌款及新增面積、車位的銷售自備款收入等款項,均將存入建案以受託人名義在融資銀行設立之信託專戶。

2.建築融資額度經承貸銀行核准後,由建經公司依工程進度通知銀行撥款。

3.信託專戶支出項目包含以下建案之必要費用:
a.建築設計費。
b.拆除及興建工程款。
c.新屋廣告銷售費及銷售業務管理費。
d.建築經理服務費。
e.都市更新顧問服務費(含三家鑑價公司估價費)。
f.銀行信託管理費。
g.更新會人事行政管理費。
h.建築融資抵押權設定、信託移轉、信託塗銷、產權總登記等稅捐、規費及代書費。
i.公寓大廈管理基金。
j.銀行建築融資本金、利息及稅捐等。
k.其他必要相關費用。

4.費用核發:廠商請款單併同發票、各項費用明細表經建經公司審核無誤並提送更新會備查後,將該款項自信託專戶轉帳支付予相關廠商。
a.信託專戶的資金將由更新會代表與受託人共同確認後,始得動撥。
b.受託人應每月編製收支明細等財務報表,提送更新會審核。
什麼是信託?信託對住戶有甚麼保障?
定義:信託為一種財產管理制度,由財產所有人(即委託人)將財產產權信託移轉予受託人,由受託人為委託人之利益或目的,進行管理或處分財產之關係。

說明:
1.由於信託財產具有獨立性,建案若採用信託方式,可以有效避免:重建期間因為建商問題,或者住戶個別問題(如遭法院查封假扣押等),或者其他關係人因素,導致更新重建工程延誤或停擺。

2.信託財產包含各戶持有土地、建物起造人名義、以及重建所需資金(含住戶所繳納的前期費用、銀行建築融資、住戶自籌款、以及未來新增面積、車位等銷售自備款收入)。

3.信託時程:土地及起造人名義將於銀行融資核准後,信託移轉予受託人(信託銀行或建築經理公司);並將資金全數存入信託專戶,專款專用,按工程進度撥款,確保本建物順利完工。
有公教低利貸款是否需要轉貸?原有的優惠利率是否會被取消掉?
銀行基於要求擔保品完整的前提下,大都均會要求第一順位抵押權的設定,除非原貸款銀行開具同意書或住戶提前清償債務,否則應該均須辦理轉貸。

興建期間因為舊建物已經拆除,所以僅剩土地餘值,性質和一般的房貸有完整擔保品是不太相同的。我們會盡力與銀行溝通,爭取較優惠的利率條件。

房屋興建完成後,住戶可視各家銀行所開具之條件,選擇對自己最有利的方案,將新蓋好的房地辦理抵押權設定,轉為分20年償還本息的房屋貸款。
如果已經有貸款,舊貸要如何處理?轉貸後利率條件如何?
1. 我們將協助您將舊貸統一由融資銀行辦理轉貸。請注意:重建期間、原借款戶應繼續繳納舊貸所應付的利息。

2. 因為更新重建案是專案辦理,所以轉貸後住戶的利率均會相同。我們會儘量與銀行溝通,為住戶爭取最優惠的利率。
我每個月收支已有財務規劃,沒有多餘的錢再負擔融資利息等費用怎麼辦?
我們的專業重建團隊在做重建資金規劃時,已將住戶各種顧慮一併考量,所以向銀行辦理貸款時、連同利息一起借出。
重建期間所借資金的利息由重建專戶負擔,住戶只需繼續繳納原有舊貸利息即可。
委建方式所分得的新成屋,我還需要付房貸嗎?
如果您原先即有房屋貸款,可併同原有舊的貸款,在新蓋好的房地上辦理抵押權設定予貸款銀行,轉為分20年償還本息的房屋貸款。
若原屬無抵押借款者,更新重建完成後,即可取回乾淨、無抵押設定之應分配房地產權。
改建後新成屋的坪數、和建商事先承諾分得的坪數會一樣嗎?
就委建方式而言,住戶分得的新屋坪數,可能因為未來新屋實際售價之提高,而減少融資還款銷售坪數。這也就是說、住戶可能再分得更多坪數,或者取得折算之現金。
合建的方式,一般來說只能分得合建契約內明載之新屋坪數。
如果是自地自建、我需要拿錢出來嗎?會不會有建商中途繞跑的風險?
我們有專業團隊為您進行整個建案的財務規劃,所以您實際上不需要額外拿錢出來。
自地自建資金來源及風險管理說明如下:

1. 自地自建案所需資金按原產權面積應分攤之比例、統一個別辦理銀行貸款。住戶為借款人並提供土地作為擔保,並無相互連帶保證之情形。

2. 貸款不足部份,重建團隊將透過預售屋代銷、以籌措部份建築融資貸款不足之資金;並於興建完成後,協助進行部份新屋及車位代銷,以完成償還融資。

3. 所貸得資金撥入本案設於銀行的信託專戶,專款專用,由建經公司負責控管並按工程進度撥付款項,確保整個建案可以順利完成。
合建與委建主要差異點如下
項 目 合 建 委 建
起造人 建設公司 地主
資金投入 由建設公司負責融資。 以地主土地質押,由建築經理公司協助地主融資
融資還款 由建設公司負責。 地主委託亞伯公司代銷房屋還款,或自行還款。
更新流程 相同。 相同。
新屋分配 由建設公司與地主談好分配內容:有5:5分,4:6分等方式。 銷售一部份的新屋,用以融資之還款;剩餘絕大多數新屋坪數,依照原來舊屋價值,分配至每位地主。
說明 :

1.建築融資
合建:由建商代表融資責任者,但也必須透過信託機制才安全。 委建:以地主土地質押。融資與還款,由委建團隊協助完成,地主實際上並沒有拿出現金重建房子。

2.權利義務
合建:興建過程中,所有權歸建商,過程由建商主導,地主很難提供太多意見。 委建:從頭到尾,地主都有絕對權力,反應任何的需求與修改,所有權從頭到尾都在地主身上,不必擔心任何問題。

3.新屋分配
合建:在地主的實際利益上,合建合約一旦簽定,房子蓋好後,地主只能分得合約明載之坪數,即使新屋完成屆時每坪實際賣價提高,地主也無法再多分配坪數。合建建商有可能要求地主同意其進行容積移轉,增加容積將樓層蓋得更高,則有可能因此公設比率增加,造成地主所有權之虛坪增加。 委建:所有權為地主,所以會因為賣價變更好,可以少賣一些坪數即能完成融資還款,而讓每位地主再分回更多坪數、或折返現金。

ps:戶數較少時,委建較合建划算,並且整合不難。戶數較多時,合建較委建整合時程較短。
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